תשלום דמי שכירות ע"י שוכרים ששיפצו את הדירה 82174

בס"ד, ב' שבט תשפ"ג 24 ינואר 2023 ‏תיק מס' 82174 בעניין שבין התובעים הצדדים קבלו את הח"מ (להלן: ביה"ד) כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש. ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים. לביה"ד הוגשו גם מסמכים שונים ע"י הצדדים. לא נפרט בפסה"ד את כל הטענות שנטענו בפנינו, ואת כל הראיות שהוגשו לנו, אלא רק את עיקרי הדברים. העובדות העובדות מוסכמות (כמעט לחלוטין) על שני הצדדים.[1] לפיכך נביא רק את עיקרי הענין. בתאריך 15.07.20 נחתם חוזה שכירות דירה בין הנתבעים לבין מר א'. ע"פ החוזה הנתבעים שוכרים ממר א' את הדירה ב[כתובת]/8 בבית שמש (להלן, הדירה). דמי השכירות היו בסך 4,700 ₪ לחדש. תקופת השכירות: 01.08.20-31.07.22. בסעיף 2 לחוזה הנ"ל נכתב: "במידה והמשכיר ירצה לאחר שנה למכור [או לגור או לבנות][2] את הדירה יוכל לעשות זאת ובמידה ויהיה קונה יצטרך המשכיר להודיע לשוכר בהתראה של שלושה חדשים מראש". לדברי הנתבעים מצבה של הדירה היה בכי רע, והם רצו לשפץ אותה. לפיכך פנו למר א' בכדי לחתום על חוזה ל-5 שנים. הלה סירב. אולם אמר להם: אל תדאגו, תוכלו לגור בדירה לפחות 5 שנים. הנתבעים קיבלו את דבריו אלו כמחייבים, ופנו לשפץ את הדירה על חשבונם.[3] מתוך הבנה כי יגורו בדירה לפחות 5 שנים, ואולי אף ירכשו אותה בעתיד. לדברי הנתבעים עלות השיפוצים כ-100 אש"ח. אלא שמר א' החליט למכור את הדירה לתובעים, ללא ידיעת הנתבעים. ואכן בתאריך 13.05.21 חתמו התובעים על חוזה בו הם רוכשים את הדירה ממר א', תוך שהם מודעים לחוזה השכירות ולסעיף 2 בחוזה הנ"ל. החזקה בדירה (שמשמעה, למשל, קבלת דמי השכירות) הועברה לידי התובעים בתאריך 10.08.21. התובעים היו מעונינים שהדירה תתפנה עד סוף דצמבר 21 בכדי להספיק ולערוך בה שיפוצים ולהכנס לדירה לפני פסח תשפ"ב.[4] אשר על כן התובעים ביקשו מהמוכר ומהמתווך כי יודיעו לשוכרים על תאריך הפינוי המבוקש. המוכר והמתווך הודיעו לנתבעים על המכירה רק בחדש אוגוסט 21. ע"פ החוזה בין המוכר לנתבעים היה על הנתבעים לפנות את הדירה בתוך שלושה חודשים. אולם, הצדדים שלפנינו הסכימו שהנתבעים יפנו את הדירה בסוף שנת 2021. לאחר קבלת החזקה בדירה, ומשהתברר לתובעים כי לא הודיעו לנתבעים על הפינוי המבוקש, וכן התברר לתובעים כי הנתבעים שיפצו את הבית מתוך מחשבה כי יגורו בו כמה שנים, ומשהתברר לנתבעים כי הדירה נמכרה, וכי הם נדרשים לפנותה, פנו הצדדים בתאריך 24.10.21 לבורר בכדי שיכריע בענין. מסיבות שונות לא נחתם הסכם בוררות, ולפיכך לא ניתן פסק בורר מחייב בענין. ההסכמות שהתגבשו אצל הבורר (ולא הגיעו לכדי פסק מחייב) הן: תשלום דמי שכירות בסך 4,700 ₪ לחדש עד סוף שנת 2021. ומתחילת שנת 2022 דמי השכירות יעמדו על סך 6,000 ₪ לחודש. תאריך הפינוי סוף אוקטובר 22. בהמשך הסכימו התובעים להוריד את דמי השכירות לסך 5,500 ₪ לחודש. ובהמשך אף ל- 5,100 ₪ לחודש – בכפוף לתשלום דמי השכירות בזמן. דמי השכירות לא שולמו בזמן ולא במלואם (הפרטים המדוייקים מופיעים בכתב התביעה. וכאמור לעיל אינם שנויים במחלוקת בין הצדדים – ראו את יתרת החוב בטעות התובעים, לקמן). הנתבע הצהיר בפני בית הדין כי הוא יפנה את דירתו בתאריך 11.12.22, ופינה את הדירה לכל המאוחר בתאריך 13.12.22. טענות התובעים התובעים מבקשים לקבל שכר דירה בסך 4,700 ₪ לחודש ממועד העברת החזקה ועד לסוף שנת 2021 (4,700 X 4.7 = 22,090 ₪). בנוסף סך 6,000 ₪ לחודש מתחילת שנת 2022 ועד מועד הפינוי הנ"ל (6,000 X 11.35 = 68,100 ₪). סה"כ (68,100 + 22,090) 90,190 ₪. מתוך הסך הנ"ל יש לנכות סך 24,100 ₪ דמי שכירות שכבר שולמו על ידי הנתבעים. סה"כ התביעה עבור דמי השכירות (90,190 – 24,100) 66,090 ₪. התובעים מבקשים לקבל גם את עלות שכר הבורר בסך 1,257 ₪. התובעים מבקשים פיצוי על התארכות השיפוץ הצפויה עקב ביצועו בחורף (לא ננקב סכום) וכן פיצוי עבור התייקרות מחירי השיפוץ. התובעים מציינים כי מדד תשומות הבניה עלה בשנה האחרונה ב-6% (גם כאן לא ננקב סכום). התובעים מבקשים פיצוי על התייקרות דמי השכירות שהם משלמים על דירתם הנוכחית בסך 500 ₪ לחודש. וכן עבור דמי שכירות עתידיים בסך 4,800 ₪ לחודש שאולי יצטרכו לשלם למשכיר הדירה, אם לא ימצאו שוכר חליפי כאשר יפנו את הדירה המושכרת. עוד ביקשו התובעים פיצוי על עגמת הנפש בנדון (לא ננקב סכום). התובעים גם דרשו בעת הגשת כתב התביעה כי ביה"ד יורה לנתבעים להתפנות מהדירה עד סוף אוקטובר 22. כולל תשלום כל החובות לעירייה, מים, חשמל, גז, תשתיות וכדו', אם ישנם. טענות הנתבע הנתבע מדגיש את העוול שנגרם לו: הוצאות גדולות על שיפוץ מתוך מחשבה כי יגור בדירה לפחות 5 שנים, ואולי אף ירכוש אותה. יתר על כן לדבריו השיפוץ שעשו הנתבעים בדירה הוא שהקל על המוכר למכור את הדירה ואף גרם לכך שמחירה עלה בלמעלה מחצי מיליון ₪. וזאת מבלי להזכיר את קדימותו בקנייה בעצם הקניה מדין "בר מצרא". מאידך הנתבעים אינם כופרים בחוב ובסכומים הנ"ל, ואין להם טענות כלפי התובעים. נושאי הדיון התשלומים עבור שכר דירה האיחור בפינוי הדירה ותוצאותיו התשלומים עבור שכר דירה למרות שאין תוקף מחייב להחלטת הבורר נראה מהתנהלות הצדדים ומהטענות שלהם בפני בית הדין ששניהם קיבלו את דעת הבורר בעניין שכר הדירה. וכפי שעלה בכתב התביעה ובדיון בפני ביה"ד. הדיון בפני הבורר היה בחודש אוקטובר 2021 ואחריו המשיכו הנתבעים לגור בדירה עד דצמבר 2022 כאשר ברור לכל בר דעת שיהיה עליהם לשלם דמי שכירות. כיוון שהסיכום היחיד שעמד על הפרק היה הצעת הבורר, וכיוון שבדיון בבית דין זה ניכר היה שהנתבעים מודים בכך שעליהם לשלם את הסכומים שהציע הבורר, הרי שיש לקבוע כי הצעת הבורר בעניין התשלומים התקבלה על ידי הצדדים ודינה כהסכם מחייב. בפועל הנתבעים עזבו את הדירה בתאריך 13.12.22, באיחור של חודש וחצי בקירוב. ברור שעל הנתבעים לשלם דמי שכירות על הדירה עד הרגע בו פינו אותה. לגבי לוח התשלומים – כיוון שהנסיבות שהובילו את שני הצדדים לעימות נוצרו ככל הנראה על ידי צד שלישי, נראה שיש להקל עם הנתבעים ולאפשר להם לשלם בשלושה תשלומים. לפיכך, על הנתבע לשלם לתובעים סך 66,090 ₪ בגין שכר דירה בשלושה תשלומים. האיחור בפינוי הדירה ותוצאותיו התובעים ביקשו לקבל פיצוי על האיחור בפינוי הדירה. אלא שכדי לקבל את טענתם יש לקבוע: 1. הפינוי נעשה באיחור. 2. האיחור גרם לנזק. 3. הנתבעים היו מודעים לכם שהם נדרשים לפנות ושהאיחור ייגרום נזק. במקרה זה התנהלות הצדדים היתה עמומה, ללא סיכומים ברורים. כאמור, הבורר הציע כי הנתבעים ימשיכו להתגורר בדירה עד סוף אוקטובר 2022. אולם, הנתבעים לא עמדו בתשלומים שסוכמו אצל הבורר לאורך כל התקופה, והתנערו מהתוקף של החלטתו. למרות זאת, התובעים לא פנו מיד לבית הדין אלא לאחר שיהוי גדול. בנסיבות אלה, קשה לקבוע מה היה התאריך בו היו הנתבעים אמורים לפנות את הדירה. זאת ועוד, התובעים טענו כי בגלל הדחייה לחורף השיפוץ יעלה להם יותר, אלא שתאריך הפינוי המקורי (סוף שנת 2021) גם היה בחורף. גם הדחייה מסוף אוקטובר לאמצע נובמבר אינה בהכרח משמעותית, שהרי יש ימי גשם חזק גם בסתיו. הטענה כי שכר הדירה של התובעים עלה, וכן שיהיה להם קושי למצוא שוכר חלופי במקומם, אינה בהכרח באשמתם של הנתבעים. שהרי אילו הנתבעים היו עומדים בסיכום אצל הבורר הם היו מפנים את הדירה רק חודש וחצי לפני מועד הפינוי בפועל. ולמעשה כלל לא בטוח שיהיה נזק. לאור כל זאת, אנו דוחים את התביעות של התובעים. הוצאות משפט התובעים שילמו אגרה בסך 870 ₪. למרות שבית הדין סבור כי התובעים צדקו, בית הדין התרשם שהנתבע פעל בתום לב, ולכן הוא יחויב בחצי אגרה בלבד, בסך 435 ₪. החלטות הנתבע חייב לשלם לתובעים סך 66,090 ₪. זאת, עבור דמי שכירות. ועוד 435 ₪ עבור הוצאות משפט. שאר התביעות נדחו. התשלומים יבוצעו במועדים דלהלן (הצדדים רשאים להסכים על מועדים מוקדמים יותר): 22,435 ₪ עד לתאריך 01.03.2023. 22,000 ₪ עד לתאריך 01.04.2023. 22,090 ₪ עד לתאריך 01.05.2023 איחור של תשלום אחד לפחות בשבעה ימים קלנדריים לפחות, יחייב את הנתבע לשלם כל יתרת החוב ביום הראשון לחודש הלועזי הקרוב. ניתן להגיש ערעור על פסק דין זה בתוך 30 יום מהתאריך הנקוב עליו. והאמת והשלום אהבו פסק הדין ניתן בתאריך ב' שבט תשפ"ג,24 ינואר 2023 בזאת באנו על החתום _______________ הרב ניר ורגון _______________ הרב אליעזר שנקולבסקי, אב"ד _______________ הרב ידידיה לביא [1] נדייק: מוסכמות על 2 הצדדים שלפנינו, אולם לא בהכרח מוסכמות על מר א' שאינו צד להליך זה, ועמדתו לא הובאה בפנינו. [2] התוספת בסוגריים מרובעים הוספה בכתב יד, וחתימות בצידה. [3] הנתבעים גם שקלו לרכוש את הדירה, ואף ציינו בפני המתווך שטיפל בדירה מטעם מר א', כי אם מר א' ירצה למכור את הדירה, הרי שכשוכרים יש להם קדימה ברכישה מדין "דינא דבר מצרא". [4] היות והתובעים ראו את הדירה בעבר, ואז מצבה הפיזי היה גרוע בהרבה ממצבה בעת הרכישה, הם הבניו שנעשה בה שיפוץ משמעותי. אולם הם חשבו שהמוכר שיפץ את הדירה על חשבונו. ואולי גם השוכר השתתף בשיפוץ, דבר העשוי להסביר את דמי השכירות הנמוכים יחסית לאיזור בו הדירה נמצאת.