נימוקים
בית הדין הנמיק את פסקו בדברים הבאים: 1. קיימת הלכה המכונה 'מתחיל' - מי שהתחיל בתיווך אך לא השלימו, וגם כאשר מתווך אחר השלים את העסקה, ל'מתחיל' יש זכות לחלק מדמי התיווך, משום שגרם הנאה ממונית לקונה גם אם לא הוא הסיים את העסקה. 2. בנדון זה, התובע כן היה הגורם הפעיל בהתחלה - הראה את הפרויקט וזיהה הזדמנות עבור הנתבע, וגרם הנאה ממונית (הנתבע קנה דירה בפרויקט בגלל הייצוג שנתן התובע). 3. בפרויקט בנייה, בניגוד לדירות יד שניה, קיימים נתונים משותפים רבים לכל הדירות (אזור, שכנים, תחבורה, אמינות הקבלן, מפרט טכני), וגורמים אלו משמעותיים לרוכש. לכן, הצגת הפרויקט ממלאת תפקיד חשוב אפילו אם הקונה בחר בדירה ספציפית אחרת. 4. אף על פי שהתובע לא הראה את הדירה המדויקת שנרכשה (דירת גג), בית הדין מעניק לו מעמד של 'חצי מתחיל' משום ש: (א) הוא נתן את הבסיס לעיסקה; (ב) הסיבה שלא הוא סיים היא משום שהנתבע עצמו אמר שאינו מעונין בדירות גג, כך שהתובע לא הצליח להציע אותן. 5. בית הדין בחר בדעה המקילה שהמתחיל מקבל שליש מדמי התיווך (ולא מחצית), אך קבע שכאן מדובר בנושא שביניים - 'חצי מתחיל' - משום שלא הוא השלים את העסקה וההצעה הספציפית הייתה של המתווך השני. 6. בית הדין דחה את התביעה של התובע לקבל עמלת קבלן משום שזו בספק מניעת רווח ולא הובאו הוכחות בנדון. 7. בית הדין דחה את טענת הנתבע כי חוק המתווכים אוסר על תשלום כאשר התובע לא היה 'הגורם הפעיל', משום שבית הדין אינו מחויב לפסוק על פי החוק כאשר הוא נוגד את ההלכה ובפרט כאשר החוק לא מכיר במושג 'מתחיל'. 8. בית הדין התייחס לכך שהנתבע שילם 1% למתווך האחר ורק 1/3% נוסף חייב לשלם לתובע, כך שסך הכל לא מגיע ל-2% שהיה חייב בהסכם.
טקסט מלא של הפסק ←
מס. סידורי:160 דמי תיווך לדירה בפרויקט שהשלים מתווך אחר תיק מס' 69062 בענין : מר ס' (להלן: התובע ) נגד : מר י' (להלן: הנתבע ) הצדדים קבלו את הח"מ כבורר הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש. ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים בו פרטו הצדדים את טענותיהם. כמו כן הוגשו לביה"ד מסמכים שונים ע"י שני הצדדים. לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו אלא רק את עיקרי הדברים. העובדות: א. התובע והנתבע חתמו בתאריך 10.02.09 על הסכם לשכירת שירותי תיווך. הסכם התיווך הוצג בפני ביה"ד. שכר הטרחה נקבע ל 2% + מע"מ ממחיר העסקה. טווח המחיר המבוקש היה 1,450,000 ₪. התובע הראה לנתבע מספר דירות ופרויקטים, ביניהם גם פרויקט מסוים (להלן, הפרויקט). לאחר שהתובע הציע לנתבע לרכוש דירת גן בפרויקט, אמר הנתבע לתובע (כי הוא לא מעוניין כרגע לקנות, מאחר שאין לו די כסף, היות וטרם הצליח למכור את דירתו. מה עוד שלהערכתו הסכום שיקבל ממכירת דירתו לא יאפשר לו לקנות דירה בפרויקט. פניה נוספת של התובע לנתבע בענין הנ"ל, לא חדשה דבר. ב. כחודש לאחר השיחה האחרונה, עלה בידי הנתבע למכור את דירתו, בסכום גדול מהמצופה. הנתבע התקשר למר ק', מתווך נוסף מבית שמש, והלה הציע לו לרכוש דירה בפרויקט. הנתבע אמר למר ק', כי התובע כבר הראה לו את הפרויקט. אולם מר ק' הציע לנתבע לראות גם דירות "פנטהאוז" (דירות גג) בפרויקט. ואכן לאחר שמר ק' הראה לנתבע דירת גג בפרויקט, רכש הנתבע דירת גג. מחיר העסקה: 1,340,000 ₪. לדברי הנתבע, מר ק' קיבל דמי תיווך בגובה 1% ממחיר העסקה. טענות הצדדים: א. תביעות התובע: 2% ממחיר העסקה + מע"מ. 26,800 ₪ + מע"מ 1% ממחיר העסקה, סכום שהיה מקבל מהקבלן, אילו הוא היה המתווך המבצע את העסקה. 13,400 ₪ סך הכל 40,200 ₪ (+מע"מ על סכום 26,800 ₪) ב. לטענת התובע, גם אם אכן לא הראה התובע לנתבע את הדירה הספציפית שנרכשה בסופו של דבר, מכל מקום היות והוא היה זה שהראה את הפרויקט בכללותו לנתבע, הרי כבר "נקרא שמו עליו" ודינו כאילו הראה לנתבע את כל הדירות בפרויקט. יתר על כן, טוען התובע, כי הנתבע הוא זה שאמר שכלל אינו מעונין בדירות גג. ואילו היה אומר או רומז כי ישקול גם רכישת דירת גג היה התובע מראה לנתבע דירת גג בפרויקט זה בחפץ לב. ג. לטענת התובע, יש להבחין בין דירת "יד שניה" לדירה בפרויקט בניה. בדירות יד שניה למרות שהנתונים הכלליים ידועים, ההבדל הוא בין דירה אחת לשניה. לעומת זאת, בפרויקט בניה, חלק גדול מהשיקולים הם: האזור, איכות הבניה, הקבלן, מועדי סיום, פיתוח וכד'. ביחס לנתונים אלו, כל הדירות זהות או לפחות דומות. ושיקולים אלו משמעותיים לרוכש הפוטנציאלי. על כן, הצגת הפרויקט על ידי המתווך, יוצרת מחויבות של הקונה ביחס לכל הפרויקט. ד. טענות הנתבע: הנתבע טוען שהוא פטור מתשלום בשל מספר סיבות. ראשית, כי "חוק המתווכים" עומד לצידו, באשר הוא מחייב כי המתווך יהיה "הגורם הפעיל בעסקה", ומכיוון שהתובע לא היה כזה, הרי שלא מגיע לו דבר, גם אם אכן העובדה שהדירה לא הוצגה לו, לא היתה באשמת התובע. עוד טען הנתבע כי "למעשה התובע לא עזר לי במאומה, שהרי על הפרויקט יכולתי לדעת גם מהשלטים". ועל כן מבקש הנתבע להיפטר לחלוטין. ה. עוד טען הנתבע, כי מאחר שהתובע לא הצליח למצוא עבורו דירה, הרי יש לראותו כמי שסיים את התקשרותו עם התובע. וכיום אינו חייב לו דבר וחצי דבר. ו. עוד טען הנתבע, כי מאחר וכבר שילם למר ק' דמי תיווך. אינו מן הדין שישלם פעמיים דמי תיווך עבור אותה עסקה. מר ק' סירב להצטרף לתביעה כתובע או כנתבע. [1] דיון: א. טענת הנתבע כי מאחר ולא רכש דירה כפי שהציע לו התובע הרי שנגמרה ההתקשרות ביניהם, דינה להדחות. אם אכן מגיע שכר למתווך עבור עבודתו או ע"פ ההסכם, משך הזמן שחלף ממועד העבודה או ההסכם אינו מבטל את ההתקשרות שבין הצדדים ואת חובת התשלום. ב. התובע טען כאמור, שמתווך המראה דירה בפרויקט כאילו מראה את כל הפרויקט. אנו סבורים כי אין "מנהג" כזה בקרב המתווכים, ובוודאי לא בקרב ציבור רוכשי הדירות. יתכן אמנם כי בדירות מדגם זהה, יש מקום לעיין בטענה זו, וייתכן בהחלט שהיא תתקבל, ובלבד שהדירות דומות (המחיר, הגודל, המפרט הטכני, הנוף, המיקום וכד'). אך בנדון שלפנינו לא כך המצב. דירת גג אינה דירה דומה לדירת גן. ועל כן אין אנו מקבלים את הטענה שהמראה דירה בפרויקט כאילו הראה את כל הפרויקט וזכאי הוא לדמי תיווך מלאים ע"פ ההסכם. ג. מצאנו בהלכה התייחסות למתווך שהיה מעורב בעסקה, אך לא השלימה, בדין המכונה "מתחיל": "מתחיל" הוא אדם שהתחיל בתיווך מסויים, אך לא עלה בידו להשלימו, ובא אחר והציע את העניין שנית ועלה בידו. [2] יסוד החיוב של הקונה כלפי ה"מתחיל" הוא ההבנה שגם אם העסקה לא הושלמה על ידו, יש לו חלק בכך שלבסוף העסקה הושלמה על ידי מתווך אחר. על כן, גם המתווך הראשון הועיל וגרם הנאה ממונית לקונה. אף בנדון שלפנינו, התובע הראה את הפרויקט לנתבע ונתן לו מידע מקיף על הפרויקט שהדירה שנרכשה היא חלק ממנו, אך לבסוף העסקה הושלמה על ידי אחר, וא"כ לכאורה דינו כ"מתחיל", ולהלן נבאר את דינו של המתחיל. ד. הנתבע טען שעל עצם קיום הפרויקט היה יכול לדעת משלטי הפרסומת. דין טענה זו להדחות. אדם חולף ליד שלטים כאלו ואחרים לעשרות ולמאות ואינו עוצר ומבקר בהם. המתווך, הטורח ומכניס את המתענין לדירה בפרויקט, הוא ההופך את השלט ממוצר ערטילאי למוצר ממשי שהקונה מתלבט בקנייתו. ה. למרות שבסופו של דבר רכש הנתבע דירה אחרת ולא את הדירה שהראה לו התובע, לדעתנו, לתובע יש חלק בתהליך הקניה של הדירה. שכן, בפרויקט בניה ישנו משקל רב לנתונים המשותפים לכלל הדירות בפרויקט: אזור, שכנים עתידיים, תחבורה, אמינות הקבלן, מפרט טכני וכד'. במובן זה, בהחלט יש לראות את עבודת התובע כמתחיל אף אם בסופו של דבר נרכשה דירה אחרת בפרויקט. [3] ו. עוד טען הנתבע כי ע"פ חוק המתווכים, היות שהתובע לא היה הגורם הפעיל בעסקה, אינו זכאי לקבל תמורה על עבודתו. אנו דוחים טענה זו. אין אנו מחוייבים לפסוק ע"פ חוק המתווכים. בפרט שבכמה וכמה סעיפים הוא נוגד את ההלכה. הבולט שבהם: הקביעה כי אין חובת תשלום בלא הסכם כתוב בין הצדדים. [4] ז. נחלקו הפוסקים, כמה יש לשלם ל"מתחיל". יש פוסקים הסוברים שמתחיל מקבל מחצית מדמי התיווך ואחרים סוברים שמתחיל מקבל רק שליש מדמי התיווך. [5] אנו נקטנו כאן לקולא כלפי הנתבע וקבענו כי מתחיל מקבל רק שליש מדמי התיווך. זהו גם המנהג הנפוץ יותר. בענייננו, לא מדובר ב"מתחיל קלאסי" (בו שני המתווכים היו שותפים לאותה עסקה ממש, וכאן אין הדבר כך), אלא התובע התחיל בהצגת העסקה הכללית, והמתווך השני סיים בעיסקה ספציפית. על כן סבור בית הדין כי יש לתת לתובע מעמד של "חצי מתחיל" באשר הוא נתן את הבסיס לעיסקה שנסגרה בסופו של דבר, אבל לא הציע את אותה העיסקה ממש. על כן קובע בית הדין, כי על הנתבע לשלם לתובע חצי משליש דמי התווך המקוריים (2%), דהיינו 1/3% ממחיר העסקה. כלומר 4,467 ₪ + מע"מ. [6] נזכיר בהקשר זה כי ביה"ד הוסמך לפסוק הן לדין, הן לפשרה והן לפי שיקול דעתו. ח. אנו דוחים את תביעת התובע לקבל 1% נוסף ממחיר העסקה בגלל הפסד עמלת הקבלן שהיה מקבל התובע מהקבלן. תביעה זו צריכה (אם בכלל) להיות מופנית כלפי הקבלן, או כלפי המתווך השני. אולם נתבע דנן, מה הוא כי ילינו עליו בענין זה? מה עוד שמדובר בספק מניעת רווח, ואף לא הובאו בפני ביה"ד הוכחות לענין זה (לא בדבר גובה הרווח, לא בדבר הסיבה לאי התשלום, ולא בענין השאלה האם שולמה עמלה זו למתווך השני?). ט. טענת הנתבע כי אין זה מן הדין שישלם פעמיים דמי תווך, אינה משנה את מסקנתנו. ראשית, גם ע"פ פסק הדין עליו לשלם רק 1/3% בנוסף ל1% שכבר שילם, ועדיין לא הגיע ל2% להם התחייב בהסכם שבין הצדדים. שנית, וכי אם היה משלם על דעת עצמו לאדם כלשהו דמי תיווך, היה בכך בכדי למעט את חובתו לשלם דמי תיווך למי שזכאי להם?! שלישית, הדלת פתוחה בפניו לבחון את טענתו בבית דין במסגרת תביעה להחזר דמי תיווך ממר ק'. י. נציין כי פסק דיננו אינו כולל בשום צורה הכרעה כלשהי כלפי מר ק', לא לזכותו ולא לחובתו. כל צד רשאי לתבוע את מר ק' אם לדעתו לאחר פסק דין זה הוא חייב לו דבר מה. החלטה: הנתבע ישלם לתובע סך 4,467 ₪ + מע"מ עד לתאריך כ' שבט תש"ע, 4 בפברואר 2010. והאמת והשלום אהבו ________________________ ________________________ ________________________ הרב אליעזר שנקולבסקי אב"ד הרב ניר ורגון דיין הרב ידידיה כהנא דיין [1] הנ"ל בקש להתדיין בב"ד אחר. כמו כן סירב מר ק' להופיע כעד. אמנם ביה"ד היה יכול להזמינו בעל כרחו, אולם לא מצאנו לנכון לעשות כן, משום שלדעתנו דבריו לא היו משפיעים באופן משמעותי על פסק הדין. [2] עיין שו"ת "נודע ביהודה" מהד"ת חו"מ סימן לו', שו"ת "ושב יעקב" סימן יג', "פתחי תשובה" על שו"ע חו"מ סימן קפה' סק"ג, ואהע"ז סימן נ' סקט"ז ובמקורות הנזכרים שם ושם. [3] במיוחד שבמקרה שלפנינו, הנתבע הוא זה שאמר לתובע שאינו מעונין בדירת גג. עיין שו"ת "אבני נזר" חו"מ סי' לו' ביחס למי שניסה לשדרך בת בכורה, ומתוך הכרות זו, התחתנה הצעירה. אמנם יש לחלק בין הנדון שם לנדון שלפנינו מכמה טעמים. האחד, שם התועלת לצעירה יצאה רק במקרה היות ועיקר הכוונה היתה לתועלת הבכירה. השני, שם הכלה היא "הלקוחה" והמחותנים טפלים אליה, ואילו בנידון שלפנינו, הנתבע הוא הלקוח. ואף שם האבנ"ז תמך בפשרה, ואף אנו חייבנו רק מחצית ממתחיל לפי החשבון הנמוך (שליש). עיין גם בשו"ת "אגרות משה" חו"מ חלק א' סי' מט'. ומדבריו שם נראה יותר כדברנו, מטעם שבסופו של דבר הועילו מעשי הראשון לפחות באופן חלקי. במיוחד כאשר הסיבה שהראשון לא גמר היתה משום שהמוכר נמנע מטעמים שונים לגמור העסקה. וברגע שסילק המוכר מניעים אלו, העסקה יכולה להסתיים בסיועו של המתווך הראשון, אלא שהמוכר כבר פנה לאחר. ואכמ"ל. [4] החוק גם אינו מכיר במושג "מתחיל" כנ"ל. (במאמר מוסגר נאמר כי לא ברור שמטרת החוק היא תקנת בני המדינה, ואף אם אכן זו מטרתו, אין מטרה זו מצדיקה "לשפוך את המים עם התינוק". לא כל סעיפיו מוצדקים מבחינת טובת בני המדינה). כמו כן, לא נראה לנו שחוק המתווכים רכש מעמד של "מנהג המדינה" המחייב את כולם. אף שרבים מהמתווכים משתדלים "לכסות את עצמם" גם מבחינה חוקית, אין זה מוכיח על הפיכת החוק למנהג המדינה. אמנם עיין בשו"ת "עטרת דבורה" (ח"ב סי' לח') מאת הגר"א לביא שליט"א הסובר שמטרת החוק בדרישה להסכם בכתב עם המתווך - ראויה, ולדעתו החוק מחייב מבחינת ההלכה. ואף רכש לעצמו מעמד של מנהג המדינה. אמנם הוא לא הוכיח שאכן כך המנהג בפועל. וכן לא ברור שהתנאי "הגורם היעיל בעסקה" אכן אינו בבחינת "השקפה חילופית לתורה" ועדיין צ"ע. [5] ע' במקורות שבהערה 2 . [6] נזכיר כי הנתבע שילם למתווך הנוסף רק 1% ממחיר העסקה. נושאים תיווך - סרסור > תיווך > דמי תיווך > ריבוי מתווכים > כשמתווך אחר השלים את העיסקה דמי תיווך > כשהתיווך לא הועיל > בפרויקט מפורסם דמי תיווך > ריבוי מתווכים > שכר מתחיל הצעת תיווך