סיכום
תובע (מוכר דירה) תבע נתבע (קונה פוטנציאלי) בגין הוצאות שנגרמו לו עקב עסקת מכירת דירה שלא יצאה לפועל. התובע טען כי הנתבע התעניין בקניית דירה בת 27 מ"ר, מסר דמי קדימה של 500 ₪, ולאחר מכן התובע השקיע הוצאות ניכרות לביצוע העסקה כולל ייעוץ משפטי, בדיקת זכויות, דמי שכירות ודמי ארנונה. בעת ביצוע העסקה לא היה הסכם מחייב ברור, וכן נתן נתבע קבלה לפיה 500 ₪ היו ניתנים כדמי קדימה שיוחזרו אם העסקה תלא יצא לפועל. בית הדין קבע כי התובע זכאי להשבה חלקית של הוצאות ישירות שנגרמו לטובת העסקה (בדיקת זכויות, דמי שכירות, ארנונה וחשמל) בסך 335.10 ₪, אך לא הוצאות שנעשו ללא ידיעתו ורצונו של הנתבע (ייעוץ משפטי, פיצוי לדייר, שעות עבודה).
עובדות
התובע, סוכן נדלן העוסק במכירה והשכרת דירות, סיפר כי ערב חג הפסח פנה אליו הנתבע בעניין קניית דירה בת 27 מ"ר בבניין מסוים. הנתבע טען כי הוא לחוץ וללא מגורים. התובע הסכים למסור לו מפתח לצורך ביקור בדירה. הנתבע מסר 500 ₪ כ"דמי קדימה" והצדדים אמרו שיסדרו את הנהלים הדרושים. התובע ביצע מספר פעולות: עבר למועצה, הביא אישור מהמנהל, פנה לעו"ד והשקיע בדיקת זכויות. בעסקה נחתמה קבלה בין הצדדים אך לא היה הסכם מחייב מפורש. הנתבע, לאחר התייעצות עם בנו, קבע כי אין ליקח דירה בזריזות וכי על פי הקבלה, הוא יוכל להחזיר את 500 ₪ אם העסקה לא תצא לפועל. עסקה זו לבסוף לא התממשה.
החלטה
בית הדין קבע כי על הנתבע להחזיר לתובע את ההוצאות הישירות שנגרמו לטובת העסקה בפועל, אלא שלא כל הוצאה שהכריז התובע. בחלוקה של סוגי התביעה קבע בית הדין: (א) בדיקת זכויות מקרקעין בסך 69.30 ₪ - לשלם; (ב) דמי שכירות עבור 8 ימים שהדירה הייתה בחזקת הנתבע בסך 225.80 ₪ - לשלם; (ג) ארנונה עבור 8 ימים בסך 38 ₪ - לשלם; (ד) חשמל בסך 2 ₪ - לשלם. סך כולל להחזר: 335.10 ₪. לעומת זאת, התובע לא יוכל לדרוש: דמי עו"ד (שנשלחו ללא ידיעתו של הנתבע), פיצוי לדייר שהיה צריך לפנות, ושכר עבור שעות עבודה. סכום זה יינכה מ-500 ₪ שהנתבע סיפק, והיתרה תוחזר לנתבע.
נימוקים
בית הדין הבחין בין סוגי הוצאות: הוצאות שנגרמו ישירות לטובת העסקה בידיעת שני הצדדים (או לפחות בתוך תחום הסמכות הסביר של המוכר), לבין הוצאות שנעשו ללא ידיעתו ורצונו של הנתבע. עקרון הדין הוא שלא ניתן להטיל על בעל דין חוב בגין פעולות שביצע הצד השני ללא הסכמתו, במיוחד בעניין עסקה שעדיין לא התממשה והיו בה מקום לחזירה. בית הדין הסתמך על עיקרון כי הצדדים לא חיבו אחד את השני בהסכם מחייב ברור, ושכן הנתבע נתן קבלה בה צוין כי דמי הקדימה יוחזרו אם העסקה תבוטל. הוצאות המתרחקות מהעסקה עצמה (כגון שכר עבור שעות עבודה, פיצויים לצדדים שלישיים) אינן יכולות להיות חוב של הנתבע, משום שהתובע יצא מעצמו וביזבז משאביו מבלי שהנתבע התחייב לכך.
טקסט מלא של הפסק ←
מס. סידורי:352 עסקת מכירת דירה שלא יצאה לפועל תשס"ז/9 בירור דברים התובע: מר א', מוכר דירה. הנתבע: מר ב', התעניין בקניית הדירה. בנושא : תשלום הוצאות עבור עסקה של מכירת דירה שלא יצאה לפועל. טענות הצדדים: התוב ע: אני עוסק במכירת דירות והשכרתן לפי החוק, ערב חג הפסח גילה הנתבע התעניינות ברכישת דירה הנמצאת בבניין ---- דירה בת 27 מ"ר. הוא טען שהוא לחוץ ואין לו היכן לגור ולכן הסכמתי עוד באותו היום למסור לו מפתח. הוא ראה את הדירה ומסר לי 500 ₪ כדמי קדימה ואמרנו שנסדיר את כל הנהלים הדרושים להעברת הדירה. אזי הלכנו יחד למועצה, וכן הבאתי אישור מהמנהל, וכמו כן הלכתי לעו"ד, הדברים דרשו הוצאות המסתכמות ב 3,395 ₪. איני תובע ביטול עסקה אלא את ההוצאות שנגרמו לי בלבד, לפי הפירוט שמצורף לכתב התביעה. א. תשלום לעו"ד 1,500 ₪. ב. תשלום עבור בדיקת זכויות מקרקעין 69.39 ₪. ג. דמי שכירות בגין החזקת הדירה ל 8 ימים בסך 225.80 ₪, ארנונה בגין החזקת הדירה במשך 8 ימים, סכום יחסי 38 ₪ חשמל 2 ₪. ד. פיצוי ששולם לדייר שפונה בגללו לצורך מכירת הדירה 1500 ₪. ה. התובע בזבז 12 שעות עבודה ערך 600 ₪. הנתבע: אני דברתי עם בן שלי עוד באותו היום, והוא הסביר לי שאין קונים דירה בפזיזות, ולכן החתים קבלה בינינו ששם רשום סעיף שאם מכל סיבה לא תצא העסקה לפועל, הוא יחזיר לי את ה 500 ₪. בכוונה תחילה לא רשום במסמך שום דבר מחייב וכן היה ברור שכל אחד יכול לחזור לא היה אפילו זיכרון דברים. הוא הלך על דעת עצמו לעו"ד בלעדי ולכן איני חייב לו כלום. אני מאשים את התובע שמנסה לנצל את גילי הגבוה ותמימותי, ואני איני עושה דברים בלי התייעצות עם בני. כמו כן הרבה טענות שלו אינן מדויקות כלל. ע"כ עיקר הטענות. הצדדים חתמו על שטר בוררות. בירור הדין לאחר שמיעת הצדדים וכן את עדותו של מר ד' שהיה הדייר שפונה לטובת ב', בית הדין בא לכלל מסקנה: היות והתובע לא דרש את קיום העסקה או פיצוי עבור הפרתה אלא דרש פיצוי עבור הנזק שנגרם לו סבור בית הדין שיש להבחין בסוגי התביעה דהיינו: א. מה שהתובע שילם לטובת העסקה, בדיקת זכויות מקרקעין בסך 69.30 ₪ יש לשלם לו. ב. עבור הימים שהדירה היתה בחזקתו של הנתבע, 8 ימים דמי שכירות בסך 225.80 גם כן לשלם. ג. ארנונה עבור הימים בסך 38 ₪ גם לשלם. ד. חשמל בסך 2 ₪ גם לשלם. אבל מה שהוציא עבור עו"ד שלא בידיעתו ורצונו של הנתבע אינו חייב לפצות אותו. וכן מה שבזבז שעות ומה שנתן לדייר כפיצוי, על זה לא שייך לחייב את הנתבע, דברים אלה הוא עשה לעצמו ולא שייך לחייב את הנתבע. לסיכום: התובע ינכה מהחמש מאות שקל שנמצאים בידו את הסכום 335.10 ואת היתרה יחזיר לנתבע. בית הדין מקווה שהצדדים יבינו את רוח הדברים והאמת והשלום אהבו. בכבוד רב הרב דוב ליאור הרב ישראל הירשנזון הרב שלום אילוז נושאים בית דין - סדרי דין > סדרי דין > סמכויות וחובות בית הדין במהלך הדיון > לפסוק יותר מהתביעה > אין לפסוק לבעל דין יותר מסך תביעתו "אטרוחי בי דינא בכדי לא מטרחינן" > "אפוכי מטרתא למה לי" > קיזוז חיובים הדדיים מכר - קנין > מכר > ביטול המכר > תוצאות הביטול > החזרת נשוא המכר למוכר > בתוספת דמי שימוש ביטול המכר > תוצאות הביטול > החזרת נשוא המכר למוכר > בתוספת הוצאות שהוציא המוכר עבור קיום המכר נזיקין > גרמא בנזיקין > מעשים שהם גרמא בנזיקין > הפסקת התקשרות/השתתפות > אי קניית דירה שהחל בקנייתה מעשים שהם גרמא בנזיקין > גרם להוצאות > החל בקניית דירה וגרם למוכר הוצאות